宜君县“十四五”老旧小区改造 规划（2021-2025年） （征求意见稿）  

草案解读：解读宜君县“十四五”老旧小区改造实施方案（2021-2025年）

为改善老旧小区居民的居住条件和生活品质，提升老旧小区物业管理水平，使人民群众达到居住舒适、配套齐备、管护有效、环境美化的宜居目标，解决城市发展不平衡不充分问题，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）《关于推进全省城镇老旧小区改造工作的实施意见》（陕建发〔2019〕1189号）《关于印发老旧住宅小区改造工作实施方案的通知》（铜政办发〔2020〕19号）精神，结合我县实际情况，制定宜君县“十四五”老旧住宅小区改造实施方案。

一、指导思想及总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为引领，全面贯彻落实党的十九大精神，坚持以为民惠民、构建和谐社区为出发点，充分运用“共同缔造”理念，通过开展老旧小区改造提质工作，进一步完善老旧小区基础设施和配套设施，达到功能基本配套、设施基本完善，提升老旧小区居住的舒适性和便利性，建立健全老旧小区公共管理体制机制，着力推进老旧小区有机更新，着力补齐发展不平衡不充分短板，着力保障和改善民生，提高群众在住有所居上的获得感、幸福感、安全感，不断满足人民日益增长的美好生活需要。

二、基本原则及目标任务

政府引领，共建共享。按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的原则，加强政策引导，强化保障机制，坚持以人为本，充分尊重群众意愿，顺应群众期盼，调动居民群众和关联单位的积极性，使居民群众既积极参与、主动为小区改造建设出谋划策，又自愿出资、出力，最终实现老旧小区改造决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

把握重点，分步实施。坚持先民生后提升，以完善老旧小区配套设施为切入点，重点解决道路、排水、供水、供电、供气、供热、环境卫生等问题。要在摸清底数基础上，本着“花小钱、办大事、节约实用”的原则，科学编制老旧小区改造提质实施方案，明确改造范围、改造重点、推进时序和保障措施，试点先行，逐步推开，确保3-5年完成全部老旧小区改造提质任务。

属地负责，注重长效。按照“属地管理”原则，由县住建局牵头，街道办事处配合做好老旧小区摸底调查、征求意见、规划设计、改造建设的同时，积极指导小区成立业主委员会或业主自治组织，创新老旧小区自治管理模式，强化基层组织建设，完善基层社区建设，推动物业管理与社区治理深度融合，实现小区后续管理正常化、专业化，持续保持改造成果。

经初步排查，我县计划改造的老旧小区共20个,2020年底前将完成9个老旧小区（宜阳中街小区、宜阳北街小区、宜阳南街小区、卫生粮食小区、国税信合小区、广电林业小区、交通教育小区、电力机械小区、玉华路财政小区）改造工作，涉及1898户，66栋楼，建筑面积20.22万平方米。2021年计划完成1个老旧小区（水利烟草小区）改造提质，涉及225户，9栋楼，建筑面积2.587万平方米。2022计划完成改造7个老旧小区（商业城、文化东路小区、扶贫局小区、城关信用社2号楼、气象站住宅楼、印刷厂住宅楼、卫健局1号楼），涉及271户，12栋楼，建筑面积2.67万平方米；2023年计划完成改造3个老旧小区（柴沟矿住宅楼、风雅小区、酒厂住宅楼），涉及150户，3栋楼，建筑面积1.34万平方米。同时，对照基础设施齐全、公共服务完善、人居环境优美的新型社区标准，对群众改造意愿强烈、具备改造条件（至少包括水电路气其中的两项改造内容）的老旧小区（可将范围扩大到建成于2005年以前）提前谋划、科学研判，根据有关要求适时进行项目包装、审批等前期工作，列入2024年及后续年度改造任务，确保十四五期间全面完成老旧小区改造提质工作。

三、改造范围和内容

（一）改造范围。老旧小区改造对象原则是2000年以前建成的房屋结构安全、不宜整体拆除重建，但公共设施落后，影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区；对于2005年以前建成，但公共配套设施存在严重问题、居民强烈要求改造的也可列入改造范围。优先改造无产权单位、无有效管理、物业委会的“三无”小区。已纳入城镇棚户区改造计划、通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），以居民自建住房、小院为主的区域和城中村等，不属于老旧小区改造提质范畴。

（二）改造内容。要对照《陕西省城镇老旧小区改造导则（试行）》，坚持问题导向，顺应群众期盼，围绕老旧小区改造包括住宅建筑本体、基础设施、配套公共服务设施、居住环境四个方面，对道路、供排水、电气暖和环卫等基础设施进行重点改造，对小区建筑物本体和小区环境进行适度提升。

1.建筑本体改造。整修建筑屋顶面，粉刷建筑外立面，有条件的实施建筑保温节能改造、窗户统一更换、屋面平改坡和加装室外电梯，暂时不加装电梯的要在规划设计时预留安装位置。美化单元门洞，安装单元门，清理楼道杂物，修缮楼梯扶手、栏杆、公共照明，达到无乱堆杂物，照明适用，安全整洁，无墙面起皮、面层脱落现象。按照相关技术规范，统一规整楼体内外线缆、管道，各种管线布线合理、整齐。

2.完善基础设施。

（1）道路设施改造。按照满足消防车、救护车、垃圾车通行和各类工程管线敷设的要求推进小区道路改造、拓宽，对暂时无法满足消防通道要求的，设置必备的消防器材；补齐路沿石，补种行道树，新增、修复路灯，完善无障碍设施；院区硬化绿化率、路灯装灯率达到100%，无裸露地面。

（2）统筹管网建设。供水、供电、供气、供热、弱电等各种管线要按照“一户一表”、能入地则入地的原则进行改造建设；依照相关技术规范，统一建设、统一使用，拆除原有明线、线杆，恢复建筑原貌。疏通排水管道，消除露天排水沟渠，更换破损窖井盖，提倡按照雨污分流原则进行排水改造。

3、提升居住环境。

（1）优化公共空间。在老旧小区改造提质中，要尽量腾出公共空间，对未经审批擅自增建、占用公共空间的非法建筑物、构筑物、菜地一律拆除。对闲置土地合理规划，主要用于物业、停车、老年人活动中心、日间照料中心、游园绿地等公共服务设施建设，实现小区公共空间的合理利用。每个小区都要有物业（或公共管理）用房。

（2）推进增园增绿。实施增园、增绿工程，通过“拆迁建绿、破硬复绿、见缝插绿”，建设、提质一批游园绿地。注重小微绿地改造建设，对原有草坪、花灌木、乔木改造提质，增加园林小品；推进屋顶绿化、立体绿化建设，鼓励居民进行阳台绿化，实现“开门见绿、推窗见景、百米见园”。

（3）完善便民设施。新建、改扩建和整修非机动车库（棚），划设机动车泊位，合理设置充电桩，解决“停车难”问题。对原有垃圾道、垃圾池拆除，更新封闭式垃圾桶、垃圾箱。有条件的小区可新增、改造社区居民服务中心、医疗卫生服务站、健身器材等便民服务设施。

（4）完善技防、消防设施。在小区出入口、小区周界、主要通道、车辆集中停放区域设置安装视频监控系统，视频监控系统要接入物业值班室并与公安联防监控系统联网。对已安装视频监控系统的小区应对现有设备及线路进行检修，及时更换损坏设备。有条件的小区可在小区出入口设置车辆识别、人脸识别系统并于公安系统联网，打造平安智慧小区。应按相关规范要求疏通消防通道，清理堵塞消火栓箱的杂物，增补室外消火栓，在公共设施建筑内加挂墙式灭火器。

四、规范项目实施流程

（一）项目生成。

1、调查摸底，宣传发动。老旧小区改造工作人员通过实地调查，摸清核实老旧小区面积、楼栋数、户数、产权性质、建成时间、物业管理、常住人口等底数，深入小区入户宣传老旧小区改造提质的目的、内容和标准、实施步骤、筹资比例等内容。

2、征求意见，编制方案。县住建局指导业主委员会征求小区业主对本小区改造提质的意见，形成概念性方案，并对改造提质的老旧小区进行方案编制，改造提质方案必须包括项目可行研究报告、项目设计、工程预算、资金筹集等内容，改造需经征求业主意见修改完善、公示、签字确认等环节。对零散小区，应当按照就近、便于管理的原则，打包编制方案。

3、梳理汇总，确定项目。老旧小区改造工作人员通过入户调查，根据各小区自筹资金承诺比例、居民积极性等因素进行初审，通过后统一汇总上报县住建局。住建局按照“统筹平衡、分批实施”的原则，确定年度改造提质项目。优先改造提质基础设施缺失、陈旧，群众改造愿望迫切、意见统一、自筹资金到位率高的项目。

（二）项目实施。项目确定后，应当提前做好小区违建拆除、矛盾调解等工作，为改造提质施工奠定基础。由县城投公司作为项目实施单位组织项目招投标，签订施工和监理合同。项目实施过程应当组织业主委员会或居民自治组织负责人、业主代表参与监督，共同做好质量、安全监督和施工管理，协调有关矛盾和问题。

（三）项目验收。项目竣工后，项目建设单位应出具竣工决算及竣工验收报告，并报请县发改局。由县发改局组织相关部门或者委托行业主管部门组织验收，并出具竣工验收意见。项目验收申请报告应包括建设项目名称、建设内容及规模、总投资及资金构成、项目审批、项目法人单位组建、投资计划完成等情况。对验收中发现的问题，要及时进行整改，整改到位后方可通过验收，确保改造提质工程项目质量，并及时进行竣工备案。

（四）项目接管。项目竣工后，对有条件实行市场化物业管理的老旧小区，积极引入专业物业服务企业管理;对规模小、分布散的老旧小区，可以实行片区物业管理；一时难以实行市场化物业管理的，连片打包，实行社区保障性管理。各街道办事处、社区应积极组织老旧小区成立业主大会，选举产生业主委员会，逐步实现小区业主对物业的共同管理。建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，共同协商解决涉及居民利益的重大事项。对于未建立住宅专项维修基金、或住宅专项维修基金余额不足首期筹集金额30%的老旧小区，鼓励按照《住宅专项维修资金管理办法》等相关规定续筹专项维修资金。

五、保障措施

（一）成立领导小组。为保障我县老旧小区改造工作顺利实施，按照中、省、市关于推进城镇老旧小区改造工作意见的要求，成立宜君县老旧小区改造工作领导小组，由县政府分管副县长任组长，政府办分管副主任及县住建局主要负责人任副组长，县政府相关部门为成员单位。

（二）明确部门职责。县住建局为老旧小区改造提质实施主体责任单位，委托县城投公司负责本辖区老旧小区的前期调查、项目立项、规划设计、工程预算、采购招标、项目推进、质量安全监管、竣工验收、移交等工作。县住建局组织开展改造提质过程中的联合执法工作。宜阳街道办事处负责协调处理改造提质过程中的各类矛盾和问题。相关部门按照职责分工，做好老旧小区改造过程中的组织协调、配合服务、监督考核等工作，形成合力，全力推进。各相关单位和部门分工如下：

宣传部（融媒体中心）：负责老旧小区改造宣传报道工作，协调新闻媒体做好宣传报道，正确引导社会舆论。将文明城市创建与老旧小区改造工作紧密结合，为老旧小区改造和长效管理提供文明软环境的支撑。

县发改局：负责指导做好老旧小区改造项目前期立项审批、争取中央预算内资金等工作。

县财政局：负责老旧小区改造上级补助资金的争取，本级配套资金的筹措；负责统筹社区医疗服务、居间养老、体育设施等涉及老旧小区改造的各级资金支持；制定专项资金使用管理办法并监督实施。

县住建局：负责对老旧小区改造提质工作进行统筹协调、督导检查等；对项目实行台账管理，对照改造内容，及时掌握进度，确保老旧小区改造项目稳步推进；负责指导老旧小区改造施工质量、安全、建筑节能、物业管理工作。负责指导、协调老旧小区改造涉及绿化以及排水管网与市政雨污水管网的连接；负责改造过程中垃圾清理、运输和垃圾分类的指导、协调工作；负责协调相关企业做好改造过程中的供水、供气、供热管网铺设、安装工作；负责协同街道办事处、相关部门对老旧小区私搭乱建、违章建筑的拆除、清理、执法等工作。

县自然资源局：负责指导老旧小区改造涉及土地保障、执法及规划技术服务、审批等工作。

市生态环境局宜君分局：负责指导老旧小区改造环评工作。 

县民政局：负责老旧小区改造提质过程中社区养老、日间照料中心服务设施建设指导、协调、向上资金争取等工作。

县公安局：负责老旧小区改造提质过程中治安监控设施建设指导，与公安系统的“雪亮工程”联网及后期管理工作；负责老旧小区改造提质过程中的矛盾纠纷应急处置工作。

县消防大队：负责老旧小区改造提质过程中消防设施建设指导、协调工作。

县经贸局：负责协调指导老旧小区内移动、联通、电信等弱电线路的整修、规范和铺（架）设等工作。

县教科体局：负责老旧小区改造提质过程中体育设施建设指导协调、体育器材配备和向上资金争取等工作。

县卫健局：负责老旧小区改造提质过程中社区医疗服务设施建设指导、协调、向上资金争取等工作。

县审计局：负责依法对老旧小区改造提质工作进行审计监督。

县文化和旅游文物局：负责老旧小区改造提质过程中文化元素植入指导、协调工作；负责改造过程中涉及广播电视网络线路的整修、规范和铺（架）设等工作。

宜阳街道办事处：负责配合县住建局做好前期入户和改造过程中的居民协调工作；负责配合住建局、相关部门对老旧小区私搭乱建、违章建筑的拆除、清理、执法等工作。

供电、供水、供气、供热、移动、联通、电信等管线企业：负责成立专班，做好老旧小区改造提质中各自管线的规范铺设、更新改造、拆除新建等工作。

附件1：宜君县老旧小区改造工作领导小组成员

附件2：宜君县城镇老旧小区改造底数清单

附件1.宜君县老旧小区改造工作领导小组成员 

组  长：郭海鹏    副县长

副组长：董伟伟    政府办副主任    

王  锋    县住建局局长

成  员：张金荣    县发改局副局长

郑亚莉    县收费局局长

周培生    县融媒体中心副主任

刘国平    县住建局副局长

王延军    县自然资源局副局长

卞学斌    县公安局治安管理大队大队长

张钢平    市生态环境局宜君分局副局长

赖建国    县民政局副局长

张飞飞    县消防大队大队长

麻  辉    县经贸局副局长

周景龙    县教科体局副局长

吴  龙    县卫健局副局长

焦柏叶    县固定资产投资审计中心主任

赵联强    县文旅局副局长

田君君    宜阳街道办事处副书记

领导小组下设办公室，设在县住建局，办公室主任由王锋同志担任，副主任由刘国同志平担任。老旧小区改造工作结束后，领导小组及其办公室自行撤销。以上人员若有变动，由负责此项工作的同志自行接任，不再另行发文。